Está a pensar comprar um terreno para construção no Algarve, no sul de Portugal? Neste caso, existem algumas etapas importantes que precisa seguir para garantir o processo mais tranquilo possível.

Em primeiro lugar, precisa verificar se o terreno tem autorização para construção ou não. Uma boa forma de verificar isso é olhar para o terreno e ver se existe uma ruína. Em geral, se não houver ruína ou propriedade existente no terreno, é provável que este seja classificado como terreno rústico, o que significa que não poderá construir nesse terreno. Isto não quer dizer que seja impossível, mas será muito improvável.

Se o terreno tiver um edifício, mas a licença de construção não tiver passado pelos devidos passos, esses edifícios serão considerados ilegais e poderão estar sujeitos a coimas – em alguns casos, poderá ser necessária a sua demolição. Por isso, é importante que este tipo de informação seja esclarecida antes da compra do terreno.

Depois de ter o local escolhido, deve verificar se é suficientemente grande e adequado para a casa que pretende construir e se o terreno é viável para construção (Viabilidade de Construção). Também deve perguntar se existem restrições a possíveis obras de construção na forma de canalização exterior, cabos de alta tensão ou problemas com o direito de passagem.

Se por acaso encontrar um terreno com um projeto já aprovado, isso irá poupar-lhe tempo, pois o processo já estará mais adiantado em comparação com aqueles que começam do zero. Os projetos aprovados geralmente têm validade de um ano, embora isso possa ser prorrogado em alguns casos, se necessário. Onde já existem projetos aprovados, pode contar com uma duração na construção entre um e dois anos, até estar concluída – dependendo da rapidez com que o município emite as licenças necessárias.

Todas estas perguntas podem ser feitas ao mediador imobiliário, o qual deve ser capaz de lhe dar as respostas. Aquando da elaboração do contrato de compra e venda, este deverá estar dependente da obtenção da licença de construção exigida (Licença de Obras). O processo de compra de terrenos ou imóveis em Portugal pode ser bastante longo e pode demorar algum tempo a aprender a navegar por todos os processos burocráticos, bem como os custos associados. Portanto, encontrar um mediador imobiliário que tenha experiência na compra de imóveis e terrenos em Portugal será uma mais-valia nesta fase inicial. A equipa da Your Luxury Property é muito experiente nesta área e está ao dispor para fornecer conselhos especializados.

Custos associados

Para além dos custos de aquisição, existem ainda outros custos associados a licenças, arquitetos, construção, materiais, etc.

O custo médio por m² dependerá de algumas variáveis, como os materiais escolhidos e os acabamentos necessários. Outro fator que influenciará este custo é a localização. De um modo geral, deve esperar pagar mais ao construir em terrenos localizados num centro urbano ou perto da costa. Neste momento (out. 2022), os custos de construção variam entre € 1.000 e € 2.000 por m². No entanto, como esses custos estão a aumentar em muitas áreas, é melhor contar com o valor mais alto desta escala.

Em primeiro lugar, deve elaborar uma lista de todas as coisas que precisam ser feitas, para que, quando for falar com arquitetos e empreiteiros para pedir um orçamento, todas as suas propostas incluam os mesmos elementos e, portanto, sejam fáceis de comparar. Certifique-se de que todas as propostas que lhe forem apresentadas incluem um fundo de contingência razoável, pois é prudente esperar o inesperado e estar preparado financeiramente para isso.

O arquiteto

Na hora de decidir qual o arquiteto a utilizar para o seu projeto, é aconselhável ir com uma recomendação pessoal, bem como verificar as suas credenciais junto do organismo oficial – Ordem dos Arquitetos. Deve fazer conta com valores cerca de 10% do custo total da construção. No entanto, alguns arquitetos podem cobrar valores mais altos se acharem que não serão questionados. Como os honorários do arquiteto são fixos pela associação de arquitetos, pode sempre verificar se os honorários são razoáveis ou não, caso queira fazê-lo.

Quando contratar um arquiteto, este deverá assumir a responsabilidade de produzir um levantamento topográfico do terreno, bem como o próprio projeto arquitetónico. Uma vez concluído, este será submetido à aprovação da Câmara Municipal, juntamente com a comprovação de que há água e eletricidade disponíveis para aquele terreno.

O construtor

Depois de contratar um arquiteto, será preciso encontrar um construtor. Mais uma vez, se puder contratar alguém que lhe tenha sido recomendado, tanto melhor.

Certifique-se que os orçamentos são entregues por escrito, de vários empreiteiros, antes de assinar um contrato. Ao recebê-los, verifique se incluem IVA e esclareça se é uma estimativa ou um preço fixo. Os materiais podem sofrer alterações de valor ao longo da construção, portanto, verifique se isso foi considerado no processo de estabelecer o preço, seja ele incluído no fundo de contingência ou nos próprios preços dos materiais.

Após encontrar um construtor que considere adequado para o seu projeto, pergunte se pode visitar outras casas construídas por ele, e sempre que possível, fale com os proprietários desses imóveis. Se a visita for satisfatória, pode nesta fase começar a tratar dos termos do contrato que irá assinar. É muito importante que o construtor tenha um seguro adequado, ou uma garantia de rescisão, para que esteja coberto no caso de falência antes que o imóvel e a sua infraestrutura estejam completos. Além disso, o contrato deve incluir o seguinte:

• Todos os custos;
• Uma lista dos materiais (referências cruzadas com os planos do arquiteto);
• Uma repartição detalhada das obras de construção a serem realizadas (incluindo todos os equipamentos e acessórios);
• A localização e orientação exatas do edifício;
• A ligação completa de utilidades para a casa;
• O cronograma de construção e pagamento;
• Uma pequena retenção percentual dos custos totais, como garantia contra defeitos;
• Como lidar com disputas;
• Uma cláusula de conclusão tardia;
• Todas as licenças e autorizações.

Como proprietário, você é responsável por tomar todas as decisões para garantir que a sua casa seja construída de acordo com o seu gosto pessoal, para que as suas expectativas sejam atendidas. Se espera ter iluminação embutida na sua propriedade, por exemplo, será necessário deixar isso claro para o empreiteiro, pois o normal em Portugal seria simplesmente deixar o fio pendurado no teto, com alguns empreiteiros possivelmente adicionando o casquilho e talvez até a lâmpada. Também pode considerar contratar um engenheiro civil credenciado para ajudar a supervisionar a construção.

Licenças

Em Portugal, o construtor é o responsável pela coordenação de todos os pormenores jurídicos e técnicos. Será necessário um Pedido de Informação Prévia, que podem obter junto da Câmara Municipal. Também são responsáveis ​​por submeter os projetos de engenharia à aprovação da Câmara Municipal. Estes projetos irão incluir os planos técnicos com todas as informações de água, esgoto, eletricidade, gás, comunicação, etc. Uma vez apresentado, a Câmara Municipal irá emitir uma licença de construção chamada Licença de Obras. Isto significa que a sua construção pode começar.

Quando a construção estiver concluída, é mais uma vez a responsabilidade do construtor organizar uma inspeção do edifício (vistoria). Um representante da Câmara fará então uma visita à propriedade para realizar esta inspeção e garantir que o edifício foi construído de acordo com os planos e todos os regulamentos de construção. Desde que o edifício seja aprovado nesta inspeção, será emitida uma Licença de Habitação pelo município. Com esta licença, poderá proceder à ligação de todos os serviços de utilidade pública.

Não se esqueça…

Quando tiver o alvará de habitação, tem de registar o imóvel junto da repartição de Finanças, para que possa ser avaliado para os pagamentos anuais do IMI (Imposto Municipal de Imóveis) – O Imposto municipal anual que é calculado com base no valor do imóvel atribuído pela administração fiscal.

O futuro da sua casa

Quando a sua construção estiver concluída e a propriedade estiver totalmente ligada a todas as utilidades, o que acontece a seguir? Se esta é a sua habitação permanente ou a sua segunda casa, este é o momento em que se irá ocupar com a decoração do interior e todos os confortos que você e a sua família esperavam. No entanto, se o imóvel faz parte de um projeto de investimento, talvez queira colocá-lo à venda para obter lucro. É claro que também tem a terceira opção de alugar a propriedade, seja a longo prazo ou como alojamento local (AL). Seja qual for a sua decisão, se precisar de conselhos especializados da nossa equipa experiente, estamos ao dispor para ajudar e adoraríamos fazer parte da sua jornada.